一二线核心城市土拍火热,市场释放积极信号
来源:银柿财经     时间:2023-05-29 08:25:25

备受关注的杭州第四批集中供地刚过,热度依旧,甚至出现了66家房企争抢一块地的场面,最终9个地块均被民企包揽。

5月以来,上海、成都、合肥、厦门等一二线热点城市,土拍行情持续升温,前两年拿地谨慎的民营房企参拍也越来越踊跃。


(相关资料图)

在业内人士看来,一二线核心城市的供应地块有不愁卖的新房市场保驾护航,能够带来更可观的利润预期,因此吸引了全国性大牌房企和地方房企的竞相追逐。特别是一些优质民营房企,在深度调整后,重新活跃,这是市场积极的信号。

土拍升温,民营房企专注高能级城市土储

根据中指研究院数据统计,2023年以来,在销售预期好转的带动下,北京、上海、杭州等城市土拍升温,热点地块竞争激烈,拿地企业整体仍以央国企为主,但部分城市民企拿地金额占比提高。截至5月21日,22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比54%,民企占比29%,相比2022年民企占比仅16%而言,已有大幅提升。杭州、成都、宁波等城市民企拿地金额占比更高,如杭州民企拿地金额占比在六成以上,本地房企滨江集团(002244.SZ)仍为民企拿地主力;成都情况类似,诚一投资、四川邦泰置业等本地房企拿地踊跃。

此前,在房企的业绩发布会上,谈及土地投资,聚焦核心城市的核心区域几乎已是所有房企的一致选择。

龙湖集团(00960.HK)为例,2023年4月,龙湖加大土地获取,新增项目8个,主要位于合肥、长沙、苏州、上海等核心一二线城市,拿地权益金额为96.3亿元,新增权益建面60.7万方,为4月土拍拿地金额最多的民企之一。前4月,龙湖累计实现拿地125.6亿元和911万方,土储结构持续优化。

此外,碧桂园(02007.HK)、金地、美的置业(03990.HK)等房企循序渐进地进行换仓,向核心城市聚焦。

展望后市,中指研究院分析师孟新增在接受媒体采访时指出,短期来看,全国土地供求缩量趋势或延续,但土拍分化态势或更加明显,预计房企在核心城市补货意愿继续提升。

销售复苏,稳健优质房企优势明显

相比于供应端,销售端的复苏来得更早,但后劲稍显不足。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为,成都、西安、杭州、长沙、合肥等一二线核心城市市场修复较强,是受益于经济、产业、人口等基本面较好,住房需求相对充足,住房政策优化等原因。“更具意义的是,一季度哈尔滨、长春、沈阳等东北区域城市,太原、兰州等中西部省会城市,以及多数三四线城市的二手房市场量价均有不同程度的修复。不过,相较强二线城市,非热点城市及三四线城市修复力度相对较弱。”她说。

尽管二季度交易量较一季度回落,但也属短期内市场自然调整,后续将保持平稳。刘丽杰指出:“这也是市场向合理中枢修复过程中的正常震荡。预计全年市场整体将呈现温和修复态势。”

从一季度的销售情况来看,一二线城市成为很多房企主要销售来源,主要原因就是部分核心一二线城市因自身需求支撑较强或政策优化,市场保持一定活跃度,并且,业绩较为稳定的房企无不是广泛布局核心城市。

从近期发布公告的龙湖集团前4月销售数据也能看出这一趋势。1~4月该公司实现合同销售额671.6亿元,同比增长38.9%。同期,公司实现经营性收入约83.0亿元(含税),其中运营收入约为43.0亿元(含税)、服务收入约为40.0亿元(含税)。4月单月,龙湖实现合同销售额164.6亿元,同比增长45.4%,增长速度高于行业平均水平。

“当前买房人更看重房屋品质、户型设计、开发商实力和项目区位。”龙湖北京龙湖·建工九里熙宸项目负责人透露,“‘五一’假期北京市场热度不减,日均接待客户逾百组,较4月日均到访增长40%以上,期间成交金额超1.5亿元。”天津龙湖樘樾、青云阙、春江天玺、春江郦城等项目均迎来到访高峰,5天累计销售额达3.3亿元。

券商也对当前优质房企的业绩表现给予看好。国泰君安证券最新的报告显示,龙湖集团1~4月业绩符合预期,通过继续优化资产负债表、积极调整土储结构和发展多航道业务,预计龙湖2023~2025年业绩增速为5.4%、7.0%、11.2%,维持对龙湖的“增持”评级。

花旗5月25日发布的研究报告则提到,龙湖是为数不多的有能力增加可售货源的民企之一,其“以销定投”的拿地策略,优先考虑项目质量而非规模,能够帮助其穿越周期,保持经营稳健。

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